都心部のマンション市場動向-②


 首都圏におけるマンションの市場動向について、平成十六年四月、株式会社不動産経済研究所が「二〇〇三年のまとめ」として、次のような内容を公表している。民間分譲マンションの年間供給数は、前年比で六・〇%減の八万三一八三戸。都区部が一五・一%増で史上最多の三万六三四〇戸になった。

 また、平均価格は四〇六九万円となり、単価は一平方メートル当たり五四万五〇〇〇円で、グロス・単価ともに六年ぶりの上昇に転じた。念のため、以下に抜粋・転載するが、数字は、統計の取り方で動いてしまう。

 必ずしも額面どおりに受け止めるより、前項のように、その背景を読むのが正しい解釈の仕方だろう。詳細は次の通りである。

鳥さんと本

 ①平成十五年一~十二月に首都圏で供給された民間分譲マンションは八万三一八三戸であった。これは、史上第三位であった前年(平成十四年)の八万八五一六戸に比べて五三三三戸(六・〇%)の減少である。ちなみに、過去最多は平成十二年の九万五六三五戸である。

 ②首都圏の都県別供給戸数は、東京都区部三万六三四〇戸、東京都下一万五四八戸、神奈川県二万八八〇戸、埼玉県八八二〇戸、千葉県六五九五戸である。前年の供給戸数と比較すると、東京都区部一五・一%増、都下三・三%減、神奈川県一四・三%減、埼玉県一四・七%減、千葉県四一・八%減となり、数字上は、明らかに都心回帰が見られる。

 ③一戸当たりの平均価格は四〇六九万円で対前年比一・六%のアップ。これは、六年ぶりの上昇である。エリアごとに見ると、東京都区部四五九九万円、都下三七八六万円、神奈川県三八〇二万円、埼玉県三二七一万円、千葉県三五一一万円となっている。

 ④「億ション」は八三三戸で、対前年(八六二戸)比二九戸(三・四%)の減少を示した。価値観の変化がもたらしたもの第2章過去最多は平成二年の三〇七九戸である。ちなみに、最高額は一三億五〇〇〇万円の「パークマンション千〇ヶ淵」(千代田区/全六四戸)である。

 ⑤マンションの売れ行きについてみると、平成十五年の初月契約率は月間平均が七八・一%となり、対前年(七五・四%)比二・七ポイントのアップを示した。累積契約率は九〇・一%、これも、前年(八八・〇%)比二・一ポイントの上昇である。

 ⑥平成十五年十二月末の販売在庫数は九七二八戸で、対前年末(一万一六一一戸)比一八八三戸の減少となっている。なお、平成十六年の供給は八万五〇〇〇戸程度と、前年比二・二%の増加が見込まれており、神奈川県以外は回復基調へ向かうと予想されている。しかしながら、同研究所が四月十四日に発表した三月の首都圏のマンション発売戸数は、八二六八戸で、これは、前年同月を一三・六%下回った。

 その理由は、マンション各社が確実に売り切るために発売戸数を抑えたためとみられ、契約率は八三・六%と前年同月より四・八ポイント高かった。傾向としては、二〇階建て以上の超高層物件の人気が引き続き高く、同八・二%増の一五四〇戸が発売され、契約率は九六・九%になっている。

 総体でいえば、地価の下落が都心回帰のもっとも大きな要因であることはたしかだが、前述したとおり、企業のリストラにともなう資産整理や国有地の払下げなどにより、比較的大規模な再開発が各所で行われていることが、その集客力と相まってマンションの人気上昇要因になっているものと考えられる。

 「こうして新規マンションが続出することで、相対的に良質の中古マンションが出まわる。都心部のマンション地図は今後、少し絵柄が変わってくると思いますね」このように山本はいっている。ちなみに、一平方メートル当たりの単価は、東京都区部六六・七万円、都下四八・七万円、神奈川県四八・七万円、埼玉県四六・〇万円、千葉県四二・九万円となっている。

お金

 インテリックスは現在、都心の主要区部を中心に、横浜地域の一部でもリノベックスマンション事業を展開しており、当面は、これらの地域を重点としていく考えである。前述のように、東京都区部で販売されたマンション一戸当たりの平均価格は、四五九九万円だが、リノベックスマンションは、同レベルの物件なら、七掛けから半値ほどの価格帯で販売される。

 この割安感は大きな武器になる。必ずしも、新築でなくともよいとする需要層にとって、これは魅力的だろう。しかも、部屋自体は新築であるから、考え方一つで、かなりのお買得品になるわけだ。リノベックスマンションが支持されるのも、当然といえば当然といえる。


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