買いやすくなったマンション


こうした傾向を踏まえていえることは、ひところに比べ、都心のマンションは買いやすくなったということだ。また、「女性専用住宅ローン」というものもある。これは、女性のための不動産投資と銘打って、マンション購入に意欲的な女性を支援するため、地方銀行を中心とする一部の銀行で″女性専用の住宅ローン″が販売されたのである。

女性の社会進出にともない、そのライフスタイルは大きく変化し、シングル女性のマンション購入が増える傾向にある。そして、これは今後、さらに増加が予想されているのだ。加えてシングル志向が増え、結婚をしない層が拡大傾向にある。かつてのように、投機目的のワンルームマンションではなく、自身の住居の確保という目的が大前提としてある。

女の子

ひとむかし前、マンションをはじめとする住居の確保は、結婚を機会に、夫婦二人が資金を出し合ってというのが通り相場だった。しかし、結婚を前提とせず、また、親から独立する傾向が強まっているいまは、シングルウーマンの住宅確保は、かなり身近なものに甜なったのだ。いまから十余年前のバブル経済絶頂期、多くの人は地価は上がりつづけると信じ、その一方で、住宅の取得は一生無理とあきらめた人も多かったはずである。

しかし、結果は案内の通り、平成二年末をピークに地価は毎年下がりつづけ、全体としてはいまでも下げ止まったとは確認できないのが実情である。国土交通省の地価公示データをもとに、インフォバンク株式会社が作成した地価指数を見てみると、実勢価格とは若干、時期的なずれがあるものの、東京圏では平成三年のピーク時に二五〇・二〇だったものが、平成十三年には一二七・二〇と、ほぼバブル前の水準にまで下がり、実勢価格では、これ以上に下がっているのではないかとされる。

また、社団法人都市開発協会のデータによると、東京圏の新築マンション価格の年収倍率(専有面積七五平方メートル換算価格/サラリーマン世帯の平均年収)は、平成二年の一〇・〇二倍から平成十三年上期には五・二八倍にまで下がっており、これは昭和六十一年の五・三六倍をも下回る水準だという。

これを「東京都住宅自書」に照らしてみるなら、東京区部に限って見た場合、同様に平成元年の一五・八倍から、平成十二年は六・四倍にまで下がっており、かなり下落していることがわかる。データのもととなるマンションの供給エリアが、都心寄りにシフトしていることを考えると、この年収倍率で見る以上に、マンションは買いやすくなっていると想定できる。地価はまだまだ下がるのだろうか。

これは専門家によっても意見が分かれるところであり、一概に論じることはできない。しかし、ここ数年、従来の全面的な下落傾向から、少し変わった動きが出てきている。地価の二極化が進んでいるのだ。路線価や東京都基準地価でみてみると、全体平均は相変わらず下落しているものの、港区、渋谷区、新宿区、品川区などの一部では、地価が上昇した地点がいくつか現れてきた。

日本地図

また、公示地価では、数年ほど前から上昇地点が発生するようになっているという。つまり、利用価値の高い土地は地価が上昇し、低い土地は地価が下落するといった流れが生じているのである。これは、かつてのように、都心からの遠近のみで価格が形成されるのとは、明らかに異なる動きである。

また、中古マンションの平均坪単価による事例では、ほとんどの地点で平均価格が下がっているのに対し、恵比寿エリアに関しては過去六年ほどの間に一〇%以上も上昇している。なぜか。恵比寿といえば「恵比寿ガーデンプレイス」の開業があった。そして、それに続く駅周辺の整備が、価格上昇の要因と考えられる。

さらに、高層マンションが数多く発売された平成十五年には、六本木、品川、汐留エリアの再開発事業にともなう新たな住環境づくりが進んだ。地価上昇地点に共通している要因は、こうした″再開発事業″だといわれている。つまり、従来のように、ビジネス一辺倒ではなく、住居や各種施設を含めた複合的な開発が行われることが、先のマンション人気とともに地価の上昇要因となっていると考えられるのだ。

地価の二極化が起きている。ということは、エリアを限定して、狙いを絞れば、良質のマンションが、かなり手に入りやすい状況になったといえる。良質のマンションを求める層にとって、リノベックスマンションがさらに訴求力をもつものとなるのはまちがいないだろう。


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